キャバクラに適した物件とは？知っておきたい4つのポイント

キャバクラの開業を目指している方。
物件の取得はスムーズに進んでいますか？

キャバクラは業界特有のノウハウなどが多くあります。
物件取得に関しても一筋縄ではいきません。

今回は物件がまだ決まっていない方・開業の検討をしている方に向け、
「キャバクラに適した物件の選び方」についてご説明していきたいと思います！

 

 

キャバクラを開業できる場所・できない場所

キャバクラは土地や物件が取得できたからといってすぐに開業できるわけではありません。
風営法の規定で定められた用途地域をクリアし、風俗営業の許可がおりることではじめて開業をすることができます。

キャバクラは風営法で規定されている地域でしか出店が出来ません。
ここでの地域とは建築基準法の用途地域で定められています。
用途地域とは、計画的な街づくりをするために用途を制限した地域のことです。

用途地域は大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」と3種類あります。

キャバクラが出店できる地域はおおきく「商業地域」と「工業地域」になります。
住居地域には出店することができません。

開業の流れとしては、
風営法の規定をクリア→内装工事→風俗営業の許可 となります。

風俗営業の許可は内装工事後、
警察検査・消防検査・食品衛生検査
等をクリアすることで取得できます。

もしこれらを一切無視して営業をしていた場合、警察から摘発を受け営業停止処分が下ることになります。
内容が悪質だと認められると刑事罰を受けることもあります。

自身が出店を考えている土地の用途地域については、事前に不動産・役所等に確認しましょう。

キャバクラに適した物件とは？

キャバクラに適した既存物件、実はありません！

なぜならキャバクラは居抜き店舗の恩恵を受けづらいからです。

最近では当たり前となった居抜店舗。
出店コストを抑える手段として非常に有力であると言えます。

しかしキャバクラの場合、物件取得にあたり居抜店舗であることがマイナスになる場合が多いです。

そもそも居抜き店舗のメリットは既存の造作物や設備を引継ぐことができるため、新規購入する分の費用が抑えられるといったところにあります。

飲食店の場合、厨房機器などを新規購入・設置する費用が抑えられるメリットはかなり大きいですが、キャバクラの場合、厨房・設備機器は飲食店ほど重たくないのでそこにあまりメリットがありません。

また、キャバクラは客単価の安いビジネスではありません。
なので居抜き物件を使うにしても印象的なリニューアルや清潔感を意識した刷新が必要不可欠です。

既存の店舗の内装コンセプトや動線の使いまわしでは、せっかく新店をオープンしても「ただキャストが変わっただけ」という印象の店になってしまいます。

そのため、居抜店舗でもそのままは使わず、解体工事をすることが必要になってきます。
よってキャバクラは居抜店舗の恩恵を受けにくいのです。

これだけは要注意！避けたい物件の特徴

ここでの「避けたい物件」とはキャバクラだけではなく、一般の飲食店などにも当てはまるものです。

絶対に避けたい物件。
それは最低限の設備状態が整っていない物件です。

物件によって
「フロアの高低差がある」「階段がある」「天井が低い」などさまざまな特徴や問題点があると思います。
しかし物件の形状に関する問題は、内覧の段階で避けることができたり、その問題点をユニークさと捉えて店づくりに活かすこともできます。

しかし設備状態が整っていない物件にはデメリットしかありません。

 

✅実際にあった例

雑居ビルの一角に物件を借り、内装工事を始めようとした時。
管理会社側から「既存の排水管は使わないでくれ」と連絡がありました。

給水があっても排水がなければ水を使うことができない。
これではただの倉庫として使うしかありません。

排水管が使えない理由はビルの老朽化に伴い排水管が劣化していたためでした。
その物件は既に契約をしてしまっていたため、簡単にキャンセルも出来ず排水管を増設することになりました。

紆余曲折を経て増設工事費は管理会社側の受持ちで行うことになりました。
ビル内の排水管は使えないため、コンクリートの躯体を一部抜いて外部の1階にある排水管に持ち出すことになりました。
現場がビルの2階だったため建築足場の組み方から行う必要があり、
もし工事費用を管理会社が受持ちしなかったら、給排水工事の費用以外にも本工事前に100万以上の工事費がかかるところでした。

 

このような物件は内覧している中でもたびたび遭遇します。

・電気容量が足りない
・ダクトがついていない
などさまざまなケースがあります。

居抜店舗を契約する際、最低限の必要設備は最も重要なチェックポイントのひとつになります。

内覧時に見ておきたいポイント

キャバクラの内覧時に特にチェックしておきたいポイントは以下三点です。

・建物の形状　
・内装設備
・ソファー・イス・テーブル

建物の形状は、物件の特徴と自身が描く理想の店舗イメージを照らし合わせて熟考する必要があります。

内装設備は電気容量・給排水設備・ガス・エアコンなどです。
電気容量は店舗の分電盤に○○A(アンペア)と記載されているものです。
後から追加工事が必要になると余計な手間とお金がかかるので、はじめから最低限の設備が整っている物件を選んだ方が間違いはないでしょう。

ソファーやイスは既存のものを再利用(張地の交換のみ)できれば新規で購入する費用の1/3程のコストを抑えることができます。
これは賢く初期投資を削れるポイントになります。

まとめ

キャバクラの物件選びで最も気をつけるべき点は風営法の規定で定められた用途地域をクリアしていることです。
居抜きで探す場合は前業態がキャバクラやナイトクラブであった物件にたどり着くことが多いのでほとんど心配はありませんが
スケルトン工事からはじめるような場合には用途地域を一番初めに確認しておく必要があります。

そして設備状態のチェックを意識することで、物件選びでの失敗はほとんど防げます。

キャバクラの内装工事の内訳金額についての記事を出していますので、是非そちらも参考にしてください。

 

 

 

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